2012年7月4日，“创新·创业 2012中国产业新区高峰论坛”北京举行，围绕企业创新“微环境”营造、园区服务平台建设、产业地产可持续发展等议题，科技企业、知名园区、创投机构、新闻媒体等近500人出席峰会并展开探讨。在会场外，多位与会者作客采访间，接受了搜狐焦点产业新区专访。
采访实录：联东地产北京公司总经理
王东升
全国扩张
深耕北京
【产业新区】：王总，你好，联东地产在产业新区这个领域耕耘了很多年，去年也有很多项目布局，手笔非常大。今年是2012年，过去了半年时间，联东在项目上有什么举措？
【王东升】：产业地产这两年发展迎来非常好的时机，之所以能快速发展是大势所趋。从国家产业升级，产业转移，包括各地地方政府发展经济的内在迫切需求，包括城市化、工业化一系列需求促进了产业地产的发展。联东力争在这样的大势中，抓住很好的时机全面发展，这两年，我们在全国也加大了布局，目前全集团的全国布局主要集中在北京、上海，还有广州这种长三角、珠三角、环渤海区，同时对中西部的成都和重庆也进行布局。目前全国在北京、上海、无锡、天津、沈阳、苏州等已经有项目，下一段时间应该在广州、包括浙江宁波，福州这一块都会有一些新的项目。
北京是联东的大本营，今年也是我们重点去深耕的一个城市区，北京除了原有通州马甸桥和永乐项目之外，下一步还有一个台湖项目，有环渤海高端总部基地，与此同时我们在顺义的后沙峪站，就是新国展旁边做一个总部项目，今年还将在房山和大兴分别做产业综合体项目。
联东在北京地区的资源最丰富，因为这么多年深耕北京，我们也积累了大量的客户需求信息，几万条客户需求信息，应该说在北京做项目是更轻松一些。
【产业新区】：这么多的项目，从土地，资金，和项目招商方面，有没有遇到压力？怎么解决包括对各个项目的招商压力，您在这一方面能讲一下吗？有没有遇到这样的压力？怎么解决？
产业地产人才稀缺
【王东升】：全国扩张确实对企业提出更高的要求，这是一个阶段性的挑战，从最早同城单项目到多项跨区运作，到全国更大区域运作。
这种扩张对集团提出更高的要求，首先是资金的要求。除了传统融资方式，联东采取了多元化的融资方式，包括信托等。另外，人力资源是整个产业地产很困惑的问题。现在可以说，各地产商也想做产业地产，做实业也想做产业地产，首要的问题就是人才问题，可能不缺钱，土地也能获取，但是关键是如何运作这个项目，人才非常缺失。
联东为了解决这个问题，一方面是外来引进了一部分，重点是在内在培养。我们在不断的通过优才库、大学生招聘、内部培养、轮岗，各种方式快速扶持人才解决发展问题。
土地方面，目前各开发区各城市都在发展，确实需要真正做产业地产，把区域运作起来，其实，联东关键是通过这种空间载体来打造一个产业平台，同时给企业带去一个大的产业集群，进而促进区域经济发展，改善区域城市形象这么来走的。只要联东扎扎实实站在政府长远角度考虑，土地不是大问题。
招商方面，去年对房地产调控比较严，间接对产业地产也造成一些影响。影响主要分两个方面，第一是对地产产业加大调控，大家对于地产预期判断比较差。这从心理上对客户影响比较大。第二，宏观调控对整个中小企业的发展带来了很大的困难，这两个因素使得去年的市场压力比较大。
从今年来说，国家第一是进一步确定对中小企业包括对小微企业的关注，从贷款政策各方面促进经济，整体有所好转。实际上从各个城市区域来看，各个城市表现不同，总体来说，要比去年有所好转。
联东招商好，一个最核心的优势，是我们现在这种独特的招商模式：行销模式同时配上大量渠道招商，目前已经初步形成全国招商网络，不同城市招商信息资源共享、招商互换。所以，整个招商难度来说不是很大，对于我们企业来说，招商是最大的强项，其他企业都在参考和借鉴联东的招商模式。
产业地产三大误区
【产业新区】：包括刚才提到的人才，对招商模式的探讨，这个行业好象还是一个比较年轻的行业，如果有一个成熟期，大约会在未来几年能够达到？再这个行业有没有特别值得外界不了解的人去了解的一些趋势和特点？
【王东升】：其实产业地产刚刚开始进入一个黄金发展期，我觉得随着中国产业升级、城市化、工业化进程，我觉得怎么也要二三十年非常好的发展时期。
相比住宅市场，产业地产这个行业起步晚一些，我觉得需要规范和成熟的地方比较多，这是我们做产业地产，包括后进来的产业地产的人需要共同提高的地方。
从趋势和特点来说，我觉得产业地产有两个核心要素。第一产业，第二地产。地产只是空间的载体，是形式，最关键的是核心产业。
3月份的时候参加一个论坛，很多家企业进入产业地产，分两大类，一种传统地产企业进入产业地产，占了60%，另一种做实业或者做汽车行业的进入产业地产，占40%。
很有意思的现象，60%的企业进入产业地产，80%项目做得很艰难，甚至直接把项目做死。40%汽车做实业的企业，做完项目80%都能够活下来，但是项目做得比较差一些。什么原因呢？
后来我们分析了一下，传统地产行业进来以后，过于注重地产，房子盖得很漂亮，规划也很漂亮，项目运作得非常好，但是用地产观念做产业地产，犯了一个大忌，客户的需求，客户在哪里？客户到底需要什么样的东西？客户未来还需要哪些方面需求？了解得不太清楚，而且很草率。
恰恰做实业没那么大资金，也没做过地产，不知道怎么盖房子，虽然房子盖得一塌糊涂，周期还无限拖。但是他非常了解企业客户到底需要什么东西，什么样类型何种产品？这种企业在哪个地方，怎么找到他，通过什么要素把企业做起来？所以恰恰他能做成。只不过缺了如何把这个空间很好的盖好，盖得品质更高，配套服务更全一些，这是目前的现象。
做产业地产最核心是产业，现在很多的企业做这个产业地产，有三个误区。
第一是重地产，不重产业，这是普遍的企业刚开始容易犯的问题。产业重点是产业招商，通过产业定位，把产业链找出来，产业招商。其次是产业服务，通过哪些服务让企业越聚越多？再次，如果想进一步分享产业地产的价值化，可以适当做一些产业投资，同时孵化鼓励更多中小企业，或者高科技企业。这是产业地产的几个核心。
第二个误区，重形式不重功能，尤其是地产商，产品很漂亮，园林很漂亮，但是恰恰基本功能满足不了。在三年前我们做了一个客户调研，产业地产客户实际上他的满足程度非常低，尽管大家费很大劲找了一套房子，租也好，买也好，但是实际上对这个产品非常不满意，勉勉强强，找不到更合适的，只有将就着先用起来，需求满足程度很差。如何更好满足企业需求？包括物理空间、管理空间、园区文化空间、服务空间等等。
第三个误区，重招商不重服务。大部分开发商还是先把企业招进来，服务这一块一直比较薄弱。产业服务这一部分，这几年可能还不是很明显，未来十年、二十年，将是一个非常大的盈利点，如果开发商能做好，第一很容易打造企业的核心竞争力，第二将来整体园区的品质和企业成长速度，都将和产业服务非常有关系。
有意尝试产业投资
【产业新区】：刚才讲到了招商服务，还有载体，在产业投资这一方面，有没有打算？现在很多园区开发商都会进入到园区企业投资中去。
【王东升】：在联东的成熟园区有这一类客户需求，希望联东来出资来投资，或者将租金和楼宇，作价以股权投资形式来做，联东过去还没有做，但是下一步我们可能也会有产业投资。
第二，短期，联东可能会更多整合社会资源去做，并在不同的园区，形成不同的专业主题。比如联东的金桥园区，目前集中于生物医药园区，我会整合4+1模式：一家小额贷款公司，一家担保公司，一家创业投资公司，一家私募基金公司，再加一家比较好的银行。一起来针对特定的行业做深度的合作。
我们现在已经开始在做这个事儿了，而且很多园区这一方面需求非常大，原来只是一般服务，针对园区员工，现在还专门成立一个俱乐部，专门针对企业的总经理和董事长，我们叫做餐桌沙龙，定期进行高端沟通，这是产业地产聚集产业链，产生更大价值的一个表现。
耐住寂寞是最大挑战
【产业新区】：联东这几年的发展，很多人关注，你认为，当前有没有面临一些挑战？
【王东升】：耐得住寂寞，深耕，而且站得更高，用更长远的眼光来看这个事儿，产业战略绝不是短期的操作，一定站在更长远的角度，站在客户、站在政府的，满足所有的需求，才能走得更远。
另外，产业地产确实不像地产一样利润那么高，那么快，做得还是比较艰辛的，当然确实做得很复杂，很有挑战性，对个人和企业都很有挑战性，成长性很强。
【产业新区】：谢谢王总的分享，我们也会继续关注联东地产的成长，谢谢！
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