乐从新马路某新建小区裙楼上打出的招商广告。
某商业中心一层仍有大片空置。
近日，禅桂中心多个大盘在销售住宅的同时，商业部分也开始启动。这些项目都定位为区域性的大型商业中心。
在禅桂中心区，除了大型商业中心之外，这些在大型楼盘中规划建设的集中式商业中心将在今年底到明年陆续开业。而根据记者不完全统计，除了目前在招商的几个楼盘的商业部分之外，中心区还将有逾十个楼盘有较具规模的商业部分相继招商和投入使用。
与这些新的大型社区集中式商业热闹开张相反的是，现有的不少小区商业部分却遭遇冷暖不均的困境。
多个大盘商业中心加速启动
季华东的怡翠世嘉在季华路南侧，其规模达到10万平方米的商业部分于日前开始对外招商，据开发商介绍，怡翠世嘉购物中心将打造成集影院、服饰、餐饮、美容、健身、超市、社区服务和娱乐休闲于一体的大型综合性场所。
目前，该商场已引进国内连锁超市永辉生鲜大卖场、佛山首家IMA X金逸影院进驻，同时，必胜客、肯德基、星巴克、H & M等国际品牌服装、餐饮也将加盟，商场总共有300余家品牌专卖店。商场还将打造一个露台式开放儿童乐园，顶层有360度天景空中花园。
就在季华路的北侧，位于禅桂交界处的恒福国际商业中心，也对外打出招商信息，整个项目在季华路旁显得十分明显，且由于靠近湖景路板块，占据相当的地段优势。同时，位于桂城平洲的富丰新城项目内的南海怡丰城，也已经于近日启动招商。
除了这几个项目具有一定规模的商业中心启动招商之外，禅桂中心还有不少楼盘的商业部分也在今年以来陆续加速启动。位于旧城板块的普君新城商业部分已经引进不少商家，多个餐饮机构都相继进驻开业。而岭南大道上的碧桂园城市花园，也在商业部分打出华润万家超市签约进驻的信息。
在禅桂中心区，除了南海广场、保利水城、东方广场和顺联国际中心，以及在建的地铁金融城（天河城百货）和万达广场等大型商业中心之外，这些在大型楼盘中规划建设的集中式商业中心将在今年底到明年开始陆续开业。而根据记者不完全统计，除了目前在招商的几个楼盘的商业部分之外，中心区还将有星星华园国际、万科南约村项目、天御尚城、保利天玺等逾十个楼盘有较具规模的商业部分相继招商和投入使用。
现场走访
大型商业中心多二楼以上空置
记者走访发现，在禅桂中心，不少小区的商业街都面临着业态单一，很难满足小区业主生活所需的尴尬局面。不少多层商业中心除了首层以及临街部分开业之外，二三层及以上在建成多年后仍旧处在空置状态。
“商场的开业让小区的业主方便了不少，广场漂亮了，在家门口就有吃饭的地方，还有超市，家里的小孩还特别喜欢吃一家店的面包。”住在桂城南海颐景园的业主陈先生告诉记者，期待多时的小区商业中心佳盛国际广场开业，让不少小区的业主都十分开心，也享受到了不少便利，对他来说，这一拥有餐饮、超市、药店、美容院、儿童用品服饰甚至是珠宝的商业中心，已经可以满足业主的基本生活所需，但是“整个商业中心的人气不是很旺，内部以及二三楼还有很多地方都空着，很可惜。”
记者本周一傍晚在现场走访看到，佳盛国际广场的广场上几乎停满了车辆，广场周边的商家都已经开业并且小有人气，但是在商场内部的首层仍旧有大面积空置，不少铺位就空置着，或者是挂着“装修进行中”。即使时间是在下班后，但二楼以上除了信和超市之外，整体仍旧十分冷清。
与这一社区的商业中心情况相类似的，还有位于南海大道和季华路交界处的怡翠玫瑰园商业中心。记者在现场看到，小区的临街商业已经有多家银行、便利店、理发店、洗车行、药店和餐饮店，同样是基本生活配套都具备，但是商业中心部分二层及以上除了一家健身会所之外，几乎都没有开业。
据业主罗小姐介绍，这里招商进展都比较慢，据说要引进一家大型超市，但是到现在业主都没有听到任何有进展的消息。
而桂城的另一商业中心，位于南桂路的百花时代广场，该项目首层和二层为商业中心，以服装、鞋包、内衣和餐饮为主，目前大多数商铺都已经开业，但是除了首层临街的商铺具有一定人气，以及二层的部分餐饮经营状态良好之外，仍旧是面临人气不足的困境。
大型品牌“撑场”提升商业竞争力
虽然不少社区的集中商业或者是临街商业都遭遇各种尴尬，但也不乏有些小区的商业中心经营得人气十足，不但能满足小区业主所需，还能够成为区域内的大型商业、休闲配套。
例如位于汾江路和季华路交界处的新都会华庭，其商业部分有沃尔玛（去年之前是好又多），以及国美电器，和麦当劳、大家乐，以及银行、药店等，因此多数时间都人气十足，在晚上停车场也是经常出现一位难求的局面。尤其是超市部分，除了有本小区业主“光顾”之外，还辐射到整个周边的居民区。
位于桂城的鹿璟村的商业部分，此前主要是以国美电器，以及部分餐饮机构为主，但是从去年开始引进顺联的奥特莱斯进驻之后，开始逐渐吸引人气。
除了地段因素之外，品牌商家对于商业中心的带动效果明显。因此，以这种大型品牌商家带动的招商形式，已经越来越受到这类商业中心的青睐。例如万科金域蓝湾项目在开盘时就已经确定引进华润万家和肯德基，而碧桂园城市花园的商业部分也打出超市进驻的信息。
链接
商业街业态同质化
租金无明显提升
与建有相对集中式商业中心的小区相比，情况相对乐观的是不少小区的商业街的空置率相对要低。例如桂城的怡翠花园、禅城的玫瑰园和丽日玫瑰等项目的商业街，由于多数靠近主干道或者商业街具有一定规模，所以空置率相对较低。
不过，值得注意的是，其中不少小区的商业街在经营业态上都存在一定的同质化。记者本周在桂城怡翠花园靠近桂平路一侧的商业街采访看到，在一排约21间店铺中，地产中介公司就已经占据了12个，已经超过半数。而位于禅城城南板块的丽日玫瑰名城的中轴商业街，东侧几乎全部是餐饮店。
“人气倒是比较旺，但是对于业主来说帮助并不大，因为类型太集中了。”该小区的一位姓吴的业主告诉记者。
另一方面，记者还采访了解到，随着更多的商铺入市，除了中心区的热点商业中心以及地铁商铺之外，这些原有的社区商铺的售价与租金，在近年并没有出现明显提升。据合富置业的交易信息显示，例如怡翠花园小区内的商铺单价1 .3万元，租金水平大约是80元/平方米。丽日玫瑰名城的商业街，单价大约为3 .8万元/平方米，租金约为80-100元/平方米。整体单价比去年还略有回调。
业界声音
佛山小区街铺还处在“洗牌”阶段
合富置业高级营业经理黄伟强
从一个小区商业街以及临街商业的整体发展过程来看，是要分为三个阶段的。第一个阶段，是小区商业刚投入的阶段，这个时候租金相对较低，以尽可能地吸引商家进场为主，业态以装修公司和士多为主。但这一过程只能维持两三年左右，随着小区的不断成熟，这类商铺仅会留下一两间。
第二个阶段，在小区街铺开业两三年之后，开始进驻第二批客户，这个时候业主会上调租金，有些幅度可能会达到100%，这个时候业主心态并不成熟，但是很多租客会看中小区的环境，而将商铺承接下来。随后，市场会经过一段时间来淘汰同类商家，和进行商铺经营类型的重新洗牌。第三个阶段，就是小区的入住率、环境以及业主心态都相对稳定，商业的业态也更加平均。
目前，佛山大多处已经投入的小区商业街大都属于第二阶段，商铺的正常更替和空置率都属于正常，也需要这一“洗牌”过程让整体环境更加成熟。而周边的商业中心，以及社区的集中式商业并不能完全取代这一类型的商业，因为定位上的差异化，小区的商业街有其自身的生存空间。
中心区集中商业需要整体规划发展
易居中国广佛公司总经理助理李锷
建议大型社区的商业中心，首先尽可能地以做一二层为主。第二，从定位上来说，客户群体定位要更多地从内向外，多接触外部的人流量，定位更广一些。
更重要的是，从定位上来看，想要成为区域的商业中心，这不是一个项目自身努力的问题，还要依赖于相关部门的规划和整合。比如季华路沿线，政府规划沿线60米退缩做商业，这样的规模就要各个项目联合发展，例如香港连廊式的商业中心，成群成片地连接起来具有舒适性和业态的复合型。如果有这样的规划以及政府相关部门的带动，那么多个商业项目都会随之被“盘活”。
【免责声明】本文仅代表作者个人观点，与中国美容产业网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。您若对该稿件内容有任何疑问或质疑，请联系本网将迅速给您回应并做处理。